Häufige Fragen rund um Vermessung, Haus, Grundstück & Co.

Wie erhalte ich die Ergebnisse der Vermessung?

Wir sind ein modernes Büro, ausgestattet mit allen gängigen Möglichkeiten der digitalen Datenübertragung. Wir arbeiten mit den CAD-Programmen Auto-CAD und GEO-Graf. Sie erhalten die Ergebnisse analog auf Papier per Post (in dringenden Fällen auch per Kurier) und/oder digital als DXF-File, DWG-File (AutoCAD) oder PDF-File per e-mail oder auf CD-ROM, DVD.

Bei Katastervermessungen erhalten Sie das Endergebnis in Form einer Fortführungsmitteilung auf Papier. Die digitalen Daten aus der Vermessung werden hierbei nur zwischen dem ÖbVI und dem Amt für Bodenmanagement in landesspezifischen, für den Kunden unlesbaren, Datenformaten ausgetauscht.

Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI), was ist das eigentlich?

Die ÖbVI sind beliehene Freiberufler. Das heißt, sie sind Freiberufler, denen der Staat hoheitliche Aufgaben übertragen hat. Sie arbeiten privatrechtlich und leistungsbezogen ohne staatliche Zuschüsse, haben aber unter anderem auch behördliche Funktion. Sie führen zum Beispiel hoheitliche Vermessungen im Kataster durch und sind befugt Beurkundungen (z.B. Beurkundung eines Grenzvertrages) vorzunehmen sowie Bescheinigen (z.B. Grenzbescheinigung, Absteckungsbescheinigung usw.) auszustellen. Sie sind auch gutachterlich für Privatleute ebenso wie für Gerichte tätig (z.B. bei Grenzstreitigkeiten). Zudem gehören sämtliche Vermessungsaufgaben, beispielsweise im Hoch-, Tief- und Straßenbau zum Aufgabengebiet. Dieses umfassende Aufgabenspektrum sichert den Aufraggebern die vermessungstechnische und liegenschaftsrechtliche Rundumbetreuung.

Der ÖbVI hat eine lange Tradition. Schon im Altertum unterstützten die "Geometer" den Staat bei der Erfassung und Ordnung von Grund und Boden. Bereits 1704 wurden die preußischen "Landmesser" per Reglements mit staatlichen Aufgaben betraut - ca. 150 Jahre bevor die ersten Katasterämter entstanden. Der freie Beruf im Vermessungswesen und seine Verbindung mit öffentlichen Funktionen hat also eine lange Geschichte und diese Verbindung hat auch Zukunft. Denn der richtige Weg heißt: Beschränkung der Tätigkeit des Staates auf das unbedingt notwendige Maß.

Der ÖbVI unterliegt einer Berufsordnung. Auf Grund der Berufsordnung der ÖbVI sind alle anderen Rechtsformen, wie z.B. die GmbH, AG, usw. verboten. Das bedeutet, der ÖbVI haftet als Freiberufler für alle Schäden persönlich mit allem was er besitzt. Der ÖbVI muss über eine Haftpflichtversicherung in ausreichender Höhe verfügen. Das ist Ihr Vorteil. Sie wissen genau woran Sie sind. Keine GmbH & CO KG, bei deren Pleite Sie mit Sicherheit auf Ihrem Schaden sitzen bleiben, sondern eine Person die mit ihrem Gesamtvermögen haftet (und ein dementsprechend großes Interesse hat, dass dieser Fall nicht eintritt).

Die Berufsausübung der ÖbVI wird vom Hessischen Landesvermessungsamt regelmäßig durch Geschäftsprüfungen kontrolliert. Hierbei wird sowohl die Qualität der Messungen aus fachlicher Sicht überprüft, als auch die korrekte Gebührenabrechnung gemäß Kostenordnung. Wir garantieren Ihnen bestmögliche Leistung zu staatlich festgelegten Preisen. Die ÖbVI sind an die Verwaltungskostenordnung des Landes Hessen und die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) gebunden. Es gibt also zwischen den verschiedenen ÖbVI und dem Katasteramt keinen Preiswettbewerb sondern nur den Leistungswettbewerb, wobei wir als Freiberufler keine staatlichen Zuschüsse aus Steuermitteln erhalten, sondern (wie jeder Unternehmer) selbst für unseren Erfolg verantwortlich sind.

Ich möchte ein Grundstück kaufen / verkaufen. Warum brauche ich dazu den ÖbVI?

Eigentlich brauchen Sie dazu nur einen Notar, der den Kaufvertrag beurkundet. Allerdings brauchen Sie vielleicht auch eine Karte, auf der die Lage des Grundstücks und die Katasterbezeichnung zu erkennen sind, um sicherzugehen, dass Käufer und Verkäufer auch von demselben Grundstück reden. Wir besorgen Ihnen als Vertriebspartner des Landes Hessen die tagesaktuelle Karte, markieren für Sie Ihr Grundstück und diese Karte wird dann Bestandteil des Kaufvertrages (Karte zum Kaufvertrag). So kann es nicht zu einem Irrtum kommen.

Ein Tipp: Bei einer Besichtigung des Grundstücks mit dem Verkäufer lassen Sie sich immer die Grenzmarken zeigen. Nur diese markieren den tatsächlichen Grenzverlauf. Zäune, Mauern, Hecken und andere Grenzeinrichtungen können völlig falsch sitzen. Im Zweifel kommen Sie zu uns. Wir zeigen Ihnen wo die Grenze verläuft. Auf Wunsch stecken wir Ihnen auch Ihr Baufenster (= der Teil des Grundstücks, der gemäß Bebauungsplan bebaut werden darf) ab, so dass Sie eine gute Vorstellung von Ihrem Traumhaus bekommen.

Wie breit / lang ist mein Grundstück? Welches Gefälle hat mein Grundstück?

Wir erstellen Ihnen eine Kartierung entweder mit den aus dem Katasternachweis ermittelten Maßen Ihres Grundstücks ohne örtliche Vermessung (Durchschnittliche Genauigkeit 20 cm) oder wir ermitteln die exakten Grundstücksmaße durch Messungen am Grundstück (Genauigkeit 1 cm), ganz nach Ihren Anforderungen. Auf Wunsch messen wir Ihnen auch das Gefälle des Grundstücks, die Höhe der Nachbarhäuser, die Position von Böschungen, Bäumen usw. und tragen diese Informationen in die Kartierung ein (Topographische Aufnahme, Höhenaufnahme). Diese Daten benötigt ein Architekt um Ihr Haus zu planen.

Wie viel Quadratmeter hat mein Grundstück?

Wir teilen Ihnen die amtliche, im Liegenschaftsbuch nachgewiesene, Fläche Ihres Grundstücks mit. Allerdings stammt diese (je nach Herkunft) aus verschiedenen historischen Ermittlungsmethoden und kann unter Umständen erheblich von der tatsächlichen Größe abweichen.

Sollte es begründete Zweifel an der Richtigkeit der Fläche geben, hilft nur eine Neuberechnung oder ggf. auch eine Neuvermessung weiter.

Ich möchte nur einen Teil des Grundstücks erwerben / verkaufen, was muss ich tun?

Sie müssen das Grundstück teilen lassen. Um ein Grundstück zu teilen benötigen Sie seit Juli 2004 keinerlei Genehmigung mehr. Die Teilung darf allerdings nicht den Festsetzungen eines Bebauungsplans widersprechen (z.B. Mindestgrundstücksgröße). Ist das Grundstück bereits bebaut, dürfen durch Ihre Teilung auch keine baurechtswidrigen Zustände entstehen (z.B. Grundstücke ohne Erschließung, Unterschreitung von Mindestgrenzabständen zu Gebäuden, Brandschutz, Ausnutzung usw.).

Früher hat dies alles das Bauamt und die Gemeinde geprüft und Ihnen dann eine Genehmigung erteilt. Sie konnten dann sicher sein, dass Ihre Teilung nicht rechtswidrig ist. Mit Einführung der neuen Hessischen Bauordnung am 01.10.2002 ist die Teilungsgenehmigung des Bauamtes weggefallen. Mit der Novellierung des Baugesetzbuchs durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) vom 20.07.2004 ist auch die Genehmigung der Gemeinde entfallen.

Sie als Eigentümer sind nun selbst dafür verantwortlich, dass Ihre Teilung keine rechtswidrigen Zustände schafft. Dies ist für den Laien sicherlich schwierig zu beurteilen, da das Baurecht umfangreich ist und es viele Ausnahmen gibt. Allerdings können Sie sich natürlich durch Sachverständige für Baurecht beraten lassen. Als Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur berate ich Sie selbstverständlich gerne im Rahmen meiner Möglichkeiten und helfen Ihnen bei der Festlegung der Teilungslinie.

Sollte eine Teilung nicht ohne Verletzung des Baurechts möglich sein, kann in einigen Fällen die Eintragung einer Baulast helfen. Eine Baulast ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen Ihnen und dem Bauamt. Wenn Baulasten zur Vermeidung oder Beseitigung baurechtswidriger Zustände eingetragen werden müssen (z.B. Erschließungsbaulast, Abstandsflächenbaulast, Vereinigungsbaulast usw.), so erstellen wir auch hierfür die notwendigen Karten und Formulare. Die notwendige Beglaubigung Ihrer Unterschrift auf diesen Formularen können wir für Sie vornehmen.

Nach Festlegung der Teilungslinie erfolgt die örtliche Vermessung Ihres Grundstücksteils durch mich. Die neuen Grenzen werden, wenn Sie dies wünschen, abgemarkt (d.h. durch Grenzmarken örtlich markiert) und das Kataster wird fortgeführt. Nach der Fortführung erhalten Sie eine Mitteilung über die Veränderungen am Grundstück, die so genannte Fortführungsmitteilung (früher: Veränderungsnachweis). Erst jetzt kann Ihr Notar die Berichtigung des Grundbuchs beantragen. Er benötigt hierzu die Fortführungsmitteilung und den notariell beglaubigten Kaufvertrag. Sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, können Sie Ihr Grundstück belasten, z.B. durch eine Hypothek. Die beschriebene Prozedur dauert ab Auftragserteilung bis zur Ausfertigung der Fortführungsmitteilung ca. 2-3 Monate, wobei die reine Messzeit und Bearbeitung in meinem Büro hier den geringsten Anteil (ca. 2 Wochen) hat.

Ich habe ein Grundstück und möchte bauen. Wie gehe ich das an?

Bevor Sie mit dem Bauen anfangen können, müssen Sie einen Bauantrag bei dem Bauamt Ihrer Gemeinde einreichen. Zu diesem Bauantrag gehört ein Liegenschaftsplan. Dieser enthält auf jeden Fall ein Deckblatt mit allen wichtigen Daten, einen Auszug aus der Liegenschaftskarte und einen Auszug aus dem Liegenschaftsbuch mit Eigentümerangaben und Flächen von Ihrem und den angrenzenden Grundstücken.

Die Liegenschaftskarte muss zunächst auf Ihre Aktualität hin kontrolliert werden. Hierzu wird vor Ort nachgeschaut, ob der Gebäudebestand in der Karte mit der Realität übereinstimmt (Ortsvergleich). Anschließend wird Ihr Projekt in die Karte eingetragen und die Maße des Grundstücks werden ebenfalls ergänzt. In den meisten Fällen benötigt Ihr Architekt Geländehöhen für die Planung Ihres Hauses sowie den Baumbestand, Kanalhöhen für die Entwässerung usw. Außerdem können Dachformen und Trauf- und Firsthöhen der bestehenden Bebauung Ihres Grundstücks sowie aller angrenzenden Grundstücke zur Beurteilung Ihres Bauantrags notwendig sein. In einigen Landkreisen und kreisfreien Städten muss noch das Ortsbaurecht eingetragen werden, d.h. Festsetzungen aus Bebauungsplänen, Satzungen, usw. werden in den Lageplan übertragen.

Mit Einführung der neuen Hessischen Bauordnung am 01.10.2002 können Sie bzw. Ihr Architekt zwischen verschiedenen Genehmigungsverfahren wählen. In einigen Fällen ist das Bauvorhaben auch genehmigungsfrei. Sie erhalten dann keine Baugenehmigung, sondern lediglich eine Mitteilung, dass es sich um ein genehmigungsfreies Bauvorhaben handelt. In diesem Fall tragen Sie bzw. Ihr Architekt die Verantwortung für die Einhaltung aller baurechtlichen Bestimmungen.

All das erledigen wir für Sie in enger Zusammenarbeit mit Ihrem Architekten. Sie erhalten dann je nach Verfahren entweder die Baugenehmigung oder eine Bescheinigung, dass keine Baugenehmigung notwendig ist. Jetzt kann die Realisierung Ihres Projektes beginnen.

Ich habe eine Baugenehmigung und möchte anfangen zu Bauen. Womit fange ich am besten an?

Bevor Sie anfangen die Baugrube auszuheben, muss die Position Ihres Gebäudeprojektes auf dem Grundstück für den Baggerfahrer markiert werden. Dies geschieht durch eine Grobabsteckung. Hierbei werden die Gebäudeecken auf 5 cm genau abgesteckt. Dies ist billiger als eine ganz genaue Absteckung und zum Baggern völlig ausreichend. Sollten Sie die Grobabsteckung sparen wollen, bzw. selber machen wollen, kann es passieren, dass Ihr Gebäude nicht in die Baugrube passt. Dies kommt leider immer wieder vor und verursacht hohe Kosten, da der Bagger erst wieder kommen muss um die Baugrube zu korrigieren. Außerdem kann es passieren, dass die Baugrube aus Angst vor dem eben beschriebenen Fall zu groß ausgehoben wird. Dies erzeugt ebenfalls Kosten, da der Aushub nach Kubikmeter bezahlt werden muss. Schnell können die so entstandenen Zusatzkosten die Kosten einer Grobabsteckung erheblich übersteigen.

Ist die Baugrube ausgehoben, führen wir die Feinabsteckung des Gebäudes durch. Diese ist durch die Hessische Bauordnung für jedes Gebäude vorgeschrieben und muss von einem Sachverständigen für Vermessungswesen (hierzu zählen die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure) durchgeführt werden. Hierbei werden die Gebäudeecken genau abgesteckt, entweder direkt in die Baugrube oder auf ein so genanntes Schnurgerüst. Die Höhenlage wurde ja bereits beim Lageplan bestimmt. Bei Bedarf wird auch noch eine Bezugshöhe in der Baugrube angetragen.

Im Anschluß erhalten Sie von uns eine Absteckungsbescheinigung, die Sie bei Baubeginn zur Vorlage beim Bauamt benötigen. In der Absteckungsbescheinigung wird von uns bestätigt, dass das Gebäude in Übereinstimmung mit dem Bauschein (bzw. der Baugenehmigung) oder mit den von Ihnen vorgelegten Plänen (je nach Genehmigungsverfahren, siehe Liegenschaftsplan) abgesteckt wurde.

Ich möchte einen Zaun / eine Mauer / einen Carport usw. auf meiner Grenze errichten. Wo genau verläuft meine Grenze?

Grundsätzlich sind Grenzpunkte laut Gesetz zu schützen und frei zu halten. Soweit die Theorie. Wo gebaut wird, wo schwere Fahrzeuge sich auf engstem Raum bewegen und wo Erde aufgeschüttet bzw. abgetragen wird, ist es auch bei größter Sorgfalt meist nicht zu vermeiden, dass Grenzpunkte schief gedrückt, verschüttet oder ganz herausgerissen werden. Sind Ihre Grenzpunkte, aus welchem Grund auch immer, nicht mehr auffindbar oder haben Sie Zweifel an der Richtigkeit der Grenzpunkte, haben Sie zwei Möglichkeiten.

Möglichkeit Nr. 1: Grenzfeststellung

Wenn Sie bei mir eine Grenzfeststellung beantragen, stelle ich Ihren fehlenden Punkt fest und marke diesen dauerhaft mit einer geeigneten Markierung neu ab.

Danach folgt ein durch Gesetze und Vorschriften vorgeschriebenes Verfahren. Nach der Abmarkung können Sie und alle anderen betroffenen Grundstückseigentümer (also auch Ihre Nachbarn) zu der neuen Abmarkung Stellung nehmen, man sagt auch "die neue Abmarkung wird verhandelt". Hierbei wird nicht wirklich um die Position der Grenzmarke verhandelt. Vielmehr erhalten Sie die Möglichkeit eventuelle Fragen zu stellen und zu der neuen Abmarkung Stellung zu nehmen. Ihre Stellungnahme sowie weitere Daten werden in einer Niederschrift festgehalten und von mir beurkundet. Danach werden die Grenzfeststellungs- und Abmarkungsbescheide verschickt. Hiermit endet in der Regel das Verwaltungsverfahren, wenn keiner der Betroffenen Widerspruch gegen diese Bescheide einlegt. Ihre Nachbarn haben dann die neue Abmarkung der Grenzpunkte anerkannt. Dies ist bei der Grenzanzeige nicht der Fall.

Möglichkeit Nr. 2: Grenzanzeige

Sie beantragen eine Grenzanzeige. Eine Grenzanzeige ist vermessungstechnisch das Gleiche wie eine Grenzfeststellung. Bei der Grenzanzeige werden die gewünschten Punkte aufgesucht, kontrolliert oder –falls nicht mehr vorhanden- durch eine Markierung, die ebenfalls genau die Grenze markiert, allerdings kein Grenzpunkt im Sinne des Gesetzes ist, ersetzt. Dadurch entfällt das unter Grenzfeststellung näher beschriebene förmliche Abmarkungsverfahren. Diese Möglichkeit ist immer dann sinnvoll, wenn der Grenzpunkt durch den unmittelbar folgenden Zaun / Mauer / Carport-Bau usw. sowieso wieder wegfallen würde. Eine Grenzanzeige ist in der Regel billiger als eine Grenzfeststellung, allerdings werden bei einer Grenzanzeige die Grenzpunkte nicht dauerhaft markiert und die Nachbarn müssen diese Markierung im Gegensatz zur Grenzfeststellung nicht anerkennen.

Ich habe Streit mit meinem Nachbarn über den Grenzverlauf. Wie bekomme ich ein qualifiziertes Gutachten?

Wir alle wollen in Frieden leben. Was aber wenn es trotzdem Streit gibt und dieser auch noch vor Gericht geht ? Da kann es um einen Zaun gehen, der angeblich nicht auf der Grenze steht, um eine Garage, die auf das Nachbargrundstück überbaut wurde oder um eine zu hohe Bebauung. In diesen Fällen brauchen Sie früher oder später ein Gutachten, mit dem Sie beweisen können, dass ein Zaun oder eine Garage falsch stehen und vor allem um wie viel Zentimeter es sich genau handelt. Dieses Gutachten erhalten Sie ebenfalls bei uns. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure werden häufig von Gerichten bei Grenzstreitigkeiten als Gutachter konsultiert. Dies resultiert aus der besonderen Stellung des ÖbVI und den aus der Berufsordnung ersichtlichen Pflichten. Der ÖbVI verpflichtet sich durch Eid zur objektiven, unparteiischen Amtsausübung und zur Verschwiegenheit über die ihm anvertrauten Angelegenheiten.

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